공동저당의 대가의 배당, 차순위자의 대위

제368조(공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위) 

①동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 

각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다.

②전항의 저당부동산중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 그 채권전부의 변제를 받을 수 있다. 

이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위저당권자는 선순위저당권자가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 

금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다.

✅ 대법원의 판단 요지

1. 경매대가란?

   • 단순히 낙찰가에서 경매비용 + 선순위 채권만 뺀 금액이 아니라,

   • 동순위로 배당받는 가압류 채권까지 공제한 잔액이어야 한다.

2. 왜 그런가?

   • 가압류 등 동순위 채권은 공동저당권보다 먼저 발생했기 때문에
     → 공동저당권자는 그만큼 담보가치에서 제외된 셈
     → 결국 선순위 채권과 다를 바 없으므로,
     → 경매대가 계산 시 공제해야 한다

3. 공동근저당에도 동일한 법리 적용

   • 공동근저당도 공동저당의 일종이므로
     → 위 법리는 근저당권에도 그대로 적용됨

🧮 대법원이 제시한 배당 계산 방식

1. 각 부동산의 낙찰가에서
   → 경매비용, 선순위 채권, 동순위 가압류 채권까지 공제

2. 남은 금액 = 각 부동산의 경매대가

3. 전체 부동산의 경매대가 합계를 기준으로
   → 비율에 따라 공동저당권자의 채권을 안분